Huis kopen of wachten in 2021 of 2022?

Huis kopen of wachten

Veel mensen vragen zich met de stijgende huizenprijzen af of men juist nu moet toeslaan of de stijging moet uitzitten. Kortom: een huis kopen of juist wachten in 2021 of 2022? Wel, enkele vooraanstaande Nederlandse economen van de TU Delft geven een kijkje in de huizenmarkt toekomst, en wat blijkt? De huidige huizenprijzen bieden nog ruimte voor groei en zullen naar verwachting nog verder omhoog gaan. Dit schrijven de onderzoekers in het gezaghebbende economenblad ESB.

Ontwikkeling huizenprijzen lange termijn

Naar verwachting ziet de ontwikkeling van de huizenprijzen er voorlopig zonnig uit voor de komende jaren, want de ervaren economen schrijven dat de Nederlandse huizen juist ondergewaardeerd zijn. Zeker wanneer ook de langjarige ontwikkeling voor rente en inkomen op de lange termijn in ogenschouw worden genomen. Zo wijzen de economen erop dat de verhouding tussen de gemiddelde huizenprijs en het inkomen, het zogenoemde price-to-income-ratio, vaak als een indicator voor oververhitting wordt gebruikt. Maar deze graadmeter klopt niet meer: men gaat ervan uit dat als deze ratio oploopt, mensen zich op basis van hun inkomen geen huis meer kunnen veroorloven. Hierdoor is er minder vraag naar koopwoningen en zullen de de huizenprijzen dalen.

Dalende woonlasten

Deze ‘oude’ graadmeter houdt echter geen rekening met de huidige lage rente. Bij een langdurige lage rente hoeft namelijk een hoge huizenprijs helemaal niet te leiden tot onbetaalbare maandlasten. Ook wordt in deze graadmeter geen rekening gehouden met enkele belangrijke hervormingen, zoals dat er sinds 2013 verplicht afgelost moest worden. Voorheen werd er gerekend met aflossingsvrije hypotheken, waardoor de woonlasten in verhouding tot woningprijs juist redelijk constant bleven. Door de verplichte aflossing zullen de woonlasten na verloop van tijd juist dalen.

Niet meer eindeloos lenen om een huis te kopen

De economen van TU Delft wijzen er verder op dat de woonquote in ons land op de lange termijn vrij constant is doordat de meeste Nederlanders niet eindeloos geld kunnen lenen voor hun koophuis. Als ze in aanmerking komen voor een ruimere hypotheek zullen zij doorgaans een duurder huis kopen. Wanneer de rente zal dalen of het inkomen zal stijgen, voorspelt het model dat woningkopers meer uitgeven aan wonen, zodat de woonquote constant blijft en de huizenprijzen zullen stijgen.

Onderwaardering Nederlandse huizenprijzen

Tot slot constateren de onderzoekers dat op basis van het langetermijn­evenwicht tussen de maandelijkse woonuitgaven en het inkomen, dat er op dit moment eerder sprake is van onderwaardering dan van een overwaardering bij de huidige Nederlandse huizenprijzen. Het niveau van de huidige huizenprijzen bevindt zich nog onder het langetermijnevenwicht dat op basis van de lage rente, aflossingsregels en inkomensontwikkelingen eigenlijk verwacht zou mogen worden.

Een huis kopen met een ervaren makelaar

Bovenstaande is dan ook heel anders dan de situatie van de financiële crisis uit 2008. Toen bevond het huizenprijsniveau zich juist boven de evenwichtswaarde, en was de kans op een tragere koopprijsontwikkeling reëel. Vervolgens heeft de financiële crisis van 2008 ook echt gezorgd voor een prijsdaling van ongeveer 6% in de periode tussen 2008 en 2011. Kortom, wie in 2021 of 2022 een huis zou willen kopen, zou dat volgens deze analyse rustig kunnen doen. Tenzij je teveel op een huis gaat bieden, maar daar kan bijvoorbeeld Makelaar Amsterdam je goed bij adviseren.